🔍 なぜ築年数を補正するのか？
中古マンションの価格は、築年数によって大きく変動します。
- 築浅物件は高く取引されやすく、
- 築古物件は年数とともに価格が下がる傾向にあります。
しかしこれは、
「そのエリアの相場が高い・安い」という話とはまったく別の問題です。
🎯 このサイトの目的
私たちが目指しているのは、**地域ごとの「いまの相場水準」**を推定すること。
そのためには、価格の上下に影響する築年数を補正して、“築年数に左右されない価格”=基準価格を導き出す必要があります。
✏️ 築年数補正の方法
このサイトでは、以下の数式モデルを使って築年数の補正を行っています：
補正価格 = 取引価格 / [土地割合 + 建物割合 × exp(-λ × 築年数)]
📌 ポイント解説
- 建物部分の価値は、時間とともに指数関数的に減価すると考えます。
- **λ（ラムダ）**は、その減価スピードを調整するパラメータです。
- 土地部分は時間が経っても価格が下がりにくいため、変動させません。
※「新築プレミア（新築ゆえの特別価値）」は本モデルでは考慮していません。
✅ 補正するメリット
築年数補正を行うことで、次のような効果が得られます：
- ✅ 築浅・築古の物件を同じ基準で比較できる
- ✅ 地域ごとの相場推定の精度が向上する
- ✅ 地図表示やランキングに使いやすくなる
⚙️ 補正は“前処理”にすぎない
ここで大事なのは、築年数補正そのものが目的ではないということ。
価格に影響する要素は、築年数以外にも多数あります：
- エリア
- 専有面積
- 駅からの距離
- 方角や階数 など…
その中でも特に大きい“築年のブレ”をあらかじめ整えることで、**地域ごとの純粋な「相場水準」**をより正確に見出せるようになるのです。
🗺 補正後の相場単価を、地図で可視化
最終的には、築年数補正後の「相場単価」を地図上にマッピングしています。
これにより…
- どの街が割高？割安？
- 買うべきはどこ？避けるべきはどこ？
といった判断が直感的にできるようになります。
🎓 まとめ
- 中古価格のブレは築年数の影響が大きい
- その“ゆがみ”を補正することで、今の正しい相場が見えてくる
- 地図で比較すれば、街の「実力」が一目でわかる
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